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近期，万科正在退出马鞍岛这个百亿项目，万科并非一次性清仓，而是通过两次股权转让，将持股比例从 50% 降到 20.17%，并把剩余股权全部质押给合作方深业集团，同时交出了操盘权、法定代表人席位和"万科"品牌标识——法律上还没完全退出，实质上已近乎出局。
这个项目到底是什么
(资料图)
项目名叫湾中新城（备案名：万滨前湾花园），位于中山翠亨新区马鞍岛东五围，是万科与深圳国企深业集团的联合体项目。
2021 年 6 月，万科+深业以 81.9 亿元 拿下东五围千亩地块；2023 年 7 月，再度联合出资 19.8 亿元 拿下相邻地块；合计地价 101.7 亿元，创下中山土拍历史纪录。项目占地约 1003 亩，计容建面约 155 万㎡，规划包含住宅、滨水商业、会展、口岸、学校，以及地标双塔"未来之门"，定位马鞍岛核心口岸大城。
项目公司"中山市深业万胜投资有限公司"2021 年 8 月注册，初始股权结构为万科与深业各持股 50%，操盘由万科主导。
万科是如何一步步退出的
股权变动分两步完成，时间点非常关键。
第一步：2025 年 12 月首次转让。 万科持股由 50% 降至 35.17%，深业集团通过旗下两家实体合计持股升至 64.83%，深业首次成为控股股东。
第二步：2026 年 4 月再度转让。 万科持股由 35.17% 进一步降至 20.17%，深业集团合计持股提升至 79.83%。更关键的是，4 月 22 日万科将剩余这 20.17% 股权全部质押给深业集团——这意味着万科在法律上还是股东，但这部分权益实际上已经被"锁定"，未来要么抵债、要么按约定价格转让给深业，彻底清仓只是时间问题。
第三步：2026 年 6 月完成"静默交接"。 项目公司法定代表人由万科系陈伟更换为深业系陈波；营销、工程、商业运营全面移交深业；商业项目由"万科深业·湾中新城"更名为"湾中上城"，全线移除万科品牌标识，不再使用"万科"对外宣传。
目前股权结构定格为：深业泰然置地（深业旗下）持股 50%，深业集团持股 29.83%，万科系的中山市万业房地产持股 20.17%。深业系合计近 80%，万科仅剩一个被质押的少数股权。
为什么万科要撤
成本与售价严重倒挂。 101.7 亿的拿地成本，叠加超高层地标、客运码头、大型商业等公建配套的重投入，综合成本极高。而马鞍岛住宅售价从巅峰期的 3 万元/㎡ 以上，跌到现在的 约 1.6 万元/㎡（特价房 1.3 万/㎡ 起）——卖得越多、亏得越多，及时止损是理性选择。
万科整体"现金为王"战略。 万科管理层明确 2026 年经营目标是控亏、减亏，对非核心城市、非重仓区域的项目"能处置的都处置"，中山本就不是万科核心大本营，这个项目体量大、周期长、占资金，腾出来用在更紧要的地方更划算。
马鞍岛发展逻辑切换。 翠亨新区已从"房企造城、靠住宅拉热度"转向"科创立岛、产业优先"，高周转住宅模式不再适配片区的新规划。这种长周期、重公建、低周转的项目，国企深业"等得起"，万科则耗不起。
对业主和片区意味着什么
已购房业主：交付责任不变，目前由深业主导推进，物业暂时还是万科。住宅组团正常销售，深业接手后降价走量，2026 年前五个月网签近 900 套，是马鞍岛卖得最好的盘。
"未来之门"双塔地标：暂缓建设，工地目前无明显施工动静。开发重心优先保住宅去化，大型公建延后。
商业部分：原"万科深业·湾中新城"商业体已更名为"湾中上城"，2026 年 6 月 26 日正式亮相，由深业商管独立运营，这是深业"上城系"首次走出深圳，主打亲子微度假的室内 IP 主题乐园。
片区信号：万科的退出不仅是单个房企的战略收缩，更是马鞍岛从"以房兴岛"上半场转向"以科创立岛"下半场的标志性拐点。
所以更准确的说法是：万科在马鞍岛百亿项目上的角色，已经从"联合操盘者"退化为"持股 20.17% 的财务投资人"，且这部分股权已质押出去——实质性的开发和品牌退出已经完成，法律意义上的清仓退出大概率在途。结合 2026 年 7 月 31 日原深业方代表徐恩利当选万科董事长，这次"退出"更像是深业与万科在马鞍岛项目上的一次深度绑定与角色重分配，而非简单的甩卖离场。